3.Kako se zaštititi kao izvođač radova

Izvođač radova u građevinskom sektoru redovito preuzima značajan financijski rizik s obzirom da se materijal i radna snaga većim dijelom plaćaju unaprijed, dok se naplata od investitora očekuje tek nakon završetka određene faze, potvrde privremenih situacija ili cijelog projekta. Ako investitor kasni ili ne plati, izvođač može pretrpjeti ozbiljne gubitke. Zbog toga je ugovor o građenju nužno oblikovati tako da izvođaču pruži pravne alate za naplatu i zaštitu interesa, ali i da jasno odredi njegovu odgovornost.

Osiguranje naplate

1. Bjanko zadužnica

Bjanko zadužnica jedan je od najučinkovitijih instrumenata za osiguranje plaćanja. Time se izvođaču omogućuje pokretanje neposredne ovrhe ako investitor ne podmiri obveze. Prednost je u brzini i jednostavnosti postupka naplate. U slučaju da je investitor trgovačko društvo, a naročito ukoliko je riječ o novijem trgovačkom društvu bez dugoročno aktivnog i stabilnog poslovanja, preporuča se da bjanko zadužnicom uz trgovačko društvo, kao jamca platca obvežete i osobu ovlaštenu za zastupanje (član uprave, direktor). Na opisani način možete se naplatiti direktno i od trgovačkog društva i od fizičke osobe koje zastupa društvo.

2. Založno pravo na nekretnini (hipoteka)

Založno pravo daje izvođaču sigurnost jer se u slučaju neplaćanja može naplatiti iz vrijednosti nekretnine. U praksi se to najčešće odnosi na nekretninu na kojoj se gradi objekt koji je predmet gradnje. Prednost je snažno osiguranje tražbine, dok je rizik u tome što založena nekretnina može biti opterećena drugim pravima (npr. hipotekama banaka).

3. Avansna plaćanja i dinamika plaćanja

Osim instrumenata osiguranja, izvođač se štiti i samim ugovaranjem dinamike plaćanja. Ugovorom se mogu predvidjeti avansi (predujam) prije početka radova te plaćanja po privremenim situacijama. Time se osigurava likvidnost izvođača i smanjuje rizik da značajan dio posla ostane nenaplaćen. Ako dinamika nije jasno definirana, postoji rizik da investitor odugovlači s plaćanjima, iako su radovi izvedeni. Neovisno o tome što kod privremenih situacija izvođač u jednu ruku ponovno financira izgradnju unaprijed, ipak je isto ograničeno na razdoblje za koje se privremena situacija izdaje. Dakle umjesto čekanja završetka gradnje radi naplate, u ovom slučaju izvođač tijekom cijelog razdoblja gradnje osigurava konstantni priljev sredstava, dok u slučaju kašnjenja s plaćanje situacije može obustaviti gradnju do isplate po prije izdanoj privremenoj situaciji (pod uvjetom da je isto ugovoreno ugovorom o građenju).

Rokovi i kašnjenje

Ugovor mora jasno urediti početak i završetak radova, uz precizno definiranje okolnosti koje utječu na rokove. Izvođač se treba zaštititi tako da rokovi počinju teći tek kada investitor osigura svu potrebnu dokumentaciju i dozvole. Također, ugovorom treba predvidjeti mogućnost produljenja roka zbog svih potencijalnih situacija zbog kojih bi moglo doći do odgode u radovi (primjerice, ali ne ograničeno na, kašnjenje u plaćanju po privremenoj situaciji, kašnjenje u pribavi dozvola od strane investitora, kašnjenje s uvođenjem u posao, viša sila i sl.). Ako ovo nije ugovoreno, izvođač može snositi odgovornost i za kašnjenja koja nisu njegova krivnja.

Ograničenje, isključenje odgovornosti te pravo regresa

Izvođač se ne oslobađa odgovornosti ako radi po zahtjevima naručitelja, ali ako je naručitelja (investitora) unaprijed upozorio na opasnost od štete, njegova se odgovornost može smanjiti ili u potpunosti isključiti. Time se sprječava da investitor namjerno preuzme rizike na štetu izvođača.

Nadalje, ako izvođač naknadi štetu zbog nedostatka, u određenim situacijama ima pravo regresa prema projektantu u mjeri u kojoj nedostatak potječe iz projekta te prema nadzornom inženjeru ako je nedostatak posljedica propusta u nadzoru. Također, može tražiti naknadu od podizvođača za štete nastale njegovim djelovanjem, ali ga je obvezan o istom pravovremeno obavijestiti. Slijedom navedenog, osim samog ugovora o građenju treba pripaziti na aspekte suradnje s trećim osobama iz kojih je moguć nastanak štete za investitora te imati na umu mehanizme kojima je moguće zaštiti sebe kao izvođača, kao i ostvariti povrat za štete za koje postoji odgovornost tih trećih osoba.

Raskid ugovora zbog neplaćanja

Izvođač se može zaštiti i na način da ugovori pravo na obustavu radova u slučaju da naručitelj (investitor) kasni s plaćanjem po privremenoj situaciji dulje od određenog roka (npr. 5 dana). Nastavno na navedeno, u slučaju daljnjeg kašnjenja za plaćanje moguće je utvrditi i pravo izvođača na jednostrani raskid ugovora. Kod ugovaranja prava na jednostrani raskid, a s obzirom da raskid djeluje od trenutka sklapanja ugovora, preporuča se i uređivanja posljedica raskida na sve ostale odredbe ugovora pa u tom smislu propisati da raskid ne utječe na ugovorne odredbe koje su ugovorene sa svrhom da vrijede i nakon prestanka ugovora (primjerice čuvanje poslovne tajne, dospjela potraživanja i slično).

Na gore opisani način izvođač se štiti od situacija u kojima bi nastavio raditi bez naknade, a istovremeno zadržava pravo na naplatu već izvedenih radova putem instrumenata osiguranja.

U bitnome zaštita izvođača u ugovoru o građenju ne temelji se samo na ugovorenoj cijeni, nego na cijelom nizu pravnih mehanizama: bjanko zadužnici, založnom pravu, avansnim i mehanizmu plaćanja, jasnim rokovima i ostalo. Izvođač koji ugovorom uredi ova pitanja značajno smanjuje rizik od financijskih gubitaka i osigurava stabilno poslovanje.